작년 7월 개정된 주택임대차 보호법이 적용되면서 사회적으로 많은 영향을 주었습니다. 그것은 바로 임대차 3법으로 계약 갱신 청구권과 전월세 상한제, 전월세 신고제가 있습니다. 이번 포스팅에서는 임차인의 주거생활 안정을 위해 개정된 전세 계약 갱신 청구권 행사방법과 더불어 계약 갱신 청구권 예외사항에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.
전세 계약 갱신 청구권 행사방법 - 계약 갱신 청구권이란
임대차란 기본적으로 계약입니다. 당사자들끼리의 합의인것이죠. 임대료나 기간등 마음대로 정할 수 있습니다. 보통 임대인 입장에서는 기간을 짧게 계약하고싶고 임차인 입장에서는 길게 있고 싶어합니다. 대부분 1년으로 정하는데 임차인 입장에서는 이사하고 얼마 안있어 또 이사해야하는 경우가 생기게 됩니다. 이러한 어려움을 방지하기위해 주택 임대차 보호법을 통하여 2년간의 최소 임대차 기간을 보장해주었습니다.
그러나 이것또한 직장문제나 자녀들의 학교등의 문제로 보았을 때 기간이 짧다는 문제가 제기되었습니다. 그래서 조금 더 늘려달라는 요구가 생겼고 그에따라 '기존 2년이었던 전세나 월세의 계약기간을 2년의 계약기간이 끝나고 임차인이 원할 경우, 한번 더 2년간 연장 할 수 있도록, 한마디로 최대 4년까지 보장해주고, 정당한 사유가 없는경우 임대인은 임차인의 계약 갱신 청구권 행사를 거절할 수 없다'라는 제도가 바로 계약 갱신 청구권제 입니다.
계약 갱신 청구권 행사방법은 특별한 방식이 없습니다. 구두로, 즉 말로 이야기해도되고, 서면이나 문자메시지, 메일등으로도 가능하지만 나중에 분쟁이 일어날 수 있습니다. 그렇게되면 결국 증거가 있어야하겠죠. 그래서 내용증명 우편과 같은 증거를 남김으로써 권리를 보호받으시길 바랍니다.
계약 갱신 청구권 행사방법 - 시점
2년 계약 이후에 전세 계약 갱신 청구권을 행사하고 싶다면 언제 이야기해야 할까요?
많은분들이 궁금해하는 내용입니다. 계약 갱신 청구권 행사시점을 놓치게되면 2년 더 연장하고 싶어도 소용없게됩니다. 계약 갱신 청구권 행사 시점은 임대차기간이 만료된 시점을 기준으로 6개월 전부터 2개월전까지 반드시 갱신하겠다라는 요구권을 행사해야만 합니다. 이 기간을 넘어가게되면 더 살고 싶어도 살 수 없게 되니 꼭 참고하시길 바랍니다.
예를 들어 전세 만료일이 7월 30일인경우 5월 30일까지는 계약 갱신 의사를 밝혀야합니다.
계약 갱신 청구권 묵시적 갱신
계약 갱신 청구권 묵시적 갱신이란 임대차 계약기간 종료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 재계약에 대한 의사를 명백하게 밝히지 않았다면 기존계약과 동일한 조건의 내용으로 계약이 갱신(연장)되는것입니다.
이렇게 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라면 계약 갱신 청구권 행사방법으로 보지 않습니다. 그러나 묵시적 갱신시 세입자가 집을 나갈때와 같이 이사를 가야하는 경우가 생깁니다. 결론부터 말하자면, 이런경우에는 주택임대차보호법에 따라 임차인이 보호받습니다. 그렇기때문에 2년 이내에 이사를 가더라도 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
그러나 임대인 입장에서 보면 임차인과 2년계약을 한건데 난처한 상황이 된것이죠. 임차인만 보호하는것이아니라 임대인도 조금 보호해주는 방법으로 3개월의 유예기간을 줍니다. 그래서 오늘 임차인이 계약 갱신 청구권 묵시적 갱신 해지를 통보하면 3개월 뒤에 효력이 발생하는것입니다. 그래서 3개월 뒤에 임대차 계약이 종료되고 보증금은 효력이 발생하는 날짜에 주면됩니다. 그 3개월 기간에 발생한 월세도 임차인이 내야하는것입니다.
계약 갱신 청구권 예외, 거절
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 원칙적으로는 임대차가 갱신됩니다. 그러나 다음과 같은 상황에서는 임대인이 임차인의 전세 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있습니다.
[계약 갱신 청구권 예외]
1. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
2. 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
3. 임차인이 2개월의 임대료(월세)를 연체한 경우
4. 임대인(직계손 및 비속포함)이 실제 거주하려는 경우
5. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실된 경우
6. 임대인의 동의없이 전대한경우
그러나 4번의 경우로 계약갱신청구권 거절을 했지만 공실로 비워두거나 제 3자와 계약을 할 경우, 기존 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있으니 참고바랍니다.
이렇게 임대차 3법 계약 갱신 청구권에 대해 알아보았습니다. 전세 계약 갱신 청구권 행사방법은 월세도 같은 방법이라고 생각하시면 될 것 같습니다. 반드시 알고 있어야할 임대차 3법 중 또 하나죠. 어제부터 시행된 전월세 신고제에 대해서는 다음 포스팅을 참고하시길 바랍니다.
전월세 신고제 대상 위반시 과태료
전월세 신고제는 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야하는 제도입니다. 기존에는 매매계약만 신고했었는데 6월 1일부터는 전세와 월세도 의무적으로 반드시 신고해야합니다. 한마디로 '부
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